Анна Черненко: «Исполнение нотариусами нового законодательства резко ударит по мошенникам»

Теперь к участникам сделок по отчуждению долей в недвижимом имуществе будут предъявляться самые строгие требования.

После вступления в силу изменений в статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость должны оформляться нотариально. Мы попросили Анну Геннадьевну Черненко, нотариуса города Омска, председателя комиссии по имиджу, связям с общественностью и взаимодействиям со СМИ Нотариальной палаты Омской области прокомментировать новые требования, предъявляемые при проведении этих сделок.

– Анна Геннадьевна, чем вызваны изменения в законодательстве?

– Как правило, доли в праве общей собственности на объекты недвижимого имущества возникают в результате получения наследства, приватизации квартир, впоследствии собственники хотят свои доли продать. Часто это небольшие доли, которые неинтересны людям, действительно, нуждающимся в жилье. Зато они интересны мошенникам, которые эти доли выкупают и создают остальным жильцам квартиры невыносимые условия, вынуждая их продавать свои доли на кабальных условиях.

– В чем состоит законодательное новшество?

– В том, что теперь все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество должны удостоверяться нотариально.

Это усиливает защиту интересов и продавцов, и покупателей. Нотариус определяет намерения сторон, добровольность их участия в сделке и разъясняет все положения договора и последствия нарушения его условий. В частности, сокрытия настоящей цены и притворности намерений.

Когда раньше заключались такие договоры и стороны не хотели, чтобы об этом знали остальные сособственники, сначала заключался договор дарения. Никаких отказов от права преимущественной покупки на государственную регистрацию представлять не требовалось. В результате в числе сособственников могли появиться посторонние люди, которые не собирались жить в данной квартире. Это ущемляло права остальных собственников, для которых данная жилплощадь была единственным местом проживания, но которые о сделке ничего не знали.

Нотариус обязан уведомить остальных собственников о предстоящей сделке. Он вправе отложить сделку до получения согласия на нее остальных сособственников. То же правило действует при возникновении подозрения в притворности сделки.

– Какие сложности могут возникнуть здесь у нотариуса, ведь найти место регистрации остальных собственников бывает трудно?

– Например, сегодня нотариус не может получить информацию из базы данных ФМС, чтобы установить место регистрации собственника и уведомить его о предстоящей сделке.

– Чем вызвано возвращение к обязательному нотариальному удостоверению практически всех сделок с недвижимостью?

– Оно прекрасно работало раньше, но в конце 90-х было в основном упразднено. Его заменили простым письменным договором. В итоге выросла статистика по оспариванию совершенных сделок, росту мошеннических действий и ущемлению прав несовершеннолетних. В итоге все вернулось на круги своя.

– В чем различие между простым письменным договором, на основании которого зарегистрирован переход права, и нотариально удостоверенной сделкой?

– Регистрирующий орган не должен вникать в суть сделки. А участники сделки могут просто не знать, для каких ситуаций необходимо запросить дополнительные документы, которые могут предотвратить неблагоприятные последствия сделки.

Нотариус же не только обязан обеспечить защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц при совершении сделки, но и он сам несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. Поэтому он будет вникать в суть сделки, проводить глубокий анализ всех документов и при необходимости запрашивать дополнительную информацию, чтобы исключить возможность последующего оспаривания сделки.

Нотариус имеет доступ ко многим базам данных и может оперативно запросить необходимые сведения без привлечения клиентов. Он в обязательном порядке потребует согласие второго супруга, если первый производит отчуждение своей доли в общем имуществе. Он обязательно запросит сведения о возможном банкротстве и исполнительном производстве сторон сделки. Делается это для защиты интересов приобретателя недвижимого имущества.

По просьбе сторон нотариус может самостоятельно представить заявление на государственную регистрацию перехода права на основании сделки, которую он удостоверил, с приложением перечня необходимых документов и получить свидетельство о регистрации права в течение трех рабочих дней.

– На ваш взгляд, новые изменения в законодательстве в данной сфере снимут проблему мошенников?

– Число мошеннических действий должно сократиться. Но для того, чтобы полностью искоренить данную проблему, нужен законодательный механизм, заставляющий сособственников жилой недвижимости учитывать интересы каждого из них.

– В последнее время больше всего всех интересует вопрос о стоимости договора, удостоверяемого нотариально?

– Следует обратить внимание на доступность тарифа для нотариального удостоверения сделок с долями в недвижимом имуществе. Согласно Налоговому кодексу тариф составит 0,5% от стоимости предмета сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей. Правовая и техническая работа для нашего региона составляет 3 тыс. рублей.

Торговые предложения
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
СПРОС